Vers une rénovation énergétique plus lisible : ce que prévoit la nouvelle proposition de loi

Face à l’urgence climatique et à la pression réglementaire qui pèse sur le marché locatif, la rénovation énergétique des logements devient un enjeu crucial. En janvier 2025, l’interdiction de louer les logements classés G au DPE est entrée en vigueur, menaçant de retirer jusqu’à 600 000 biens du marché. Dans ce contexte, une nouvelle proposition de loi vient clarifier les règles du jeu. Portée par la sénatrice Amel Gacquerre, cette initiative vise à rendre les obligations plus compréhensibles, sans pour autant alléger les objectifs fixés.

Une réponse à la tension entre ambition écologique et réalité du terrain

Plutôt que de retarder les échéances prévues par la loi Climat et Résilience, le texte cherche à mieux articuler les exigences réglementaires avec les contraintes rencontrées par les propriétaires, notamment en copropriété. Il apporte un cadre juridique plus solide, destiné à favoriser la mise en conformité progressive des logements, tout en protégeant les locataires et en évitant des effets de bord contre-productifs.

Cinq avancées majeures à retenir

1. Un logement en travaux peut rester temporairement "décent"

Un logement qui n’atteint pas les performances exigées peut être considéré comme conforme, dès lors qu’un contrat de travaux a été conclu pour remédier à la situation. Cette tolérance est encadrée dans le temps :

• Trois ans pour les logements individuels ou en monopropriété ;
• Cinq ans pour les logements en copropriété.

Cette mesure offre aux propriétaires un espace de manœuvre pour engager les rénovations nécessaires sans risquer une interdiction de louer immédiate.

2. Une base technique obligatoire pour encadrer les engagements

Les travaux engagés devront obligatoirement s’appuyer sur un diagnostic préalable sérieux : audit énergétique, DPE, diagnostic technique global ou plan pluriannuel de travaux. L’objectif est d’assurer que les projets soient techniquement justifiés, cohérents et réalisables.

3. Le confort d’été devient une composante de la rénovation performante

C’est l’un des apports les plus structurants du texte. Désormais, toute rénovation énergétique performante devra également prendre en compte le confort d’été. Cela signifie que les solutions contre les surchauffes estivales (volets, brasseurs d’air, protections solaires…) devront être étudiées systématiquement, notamment dans le cadre des parcours MaPrimeRénov’.

Cette évolution répond à une réalité de plus en plus sensible : d’ici 2030, plus de 21 millions de logements pourraient être exposés à plus de 20 jours de canicule par an. Intégrer cette dimension, c’est anticiper les effets du dérèglement climatique tout en limitant le recours à la climatisation.

4. Sécurisation des litiges liés à la performance énergétique

Les contentieux ouverts depuis le 1er janvier 2025 devront être tranchés à la lumière des nouvelles dispositions de la loi. Par ailleurs, les décisions déjà rendues pourront être réexaminées, sans pour autant remettre en cause les loyers suspendus ou réduits jusqu’à cette date. Cette mesure vise à harmoniser le traitement des cas passés avec les nouvelles règles, tout en évitant l’insécurité juridique.

5. Encadrement des baux longue durée pour les personnes morales

Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales), la loi introduit une obligation de mise en conformité dans un délai maximum de trois ans à compter de la signature ou du renouvellement du bail, même si celui-ci est conclu pour six ans. Il s’agit d’éviter tout contournement de la réglementation via des contrats longue durée.

Un texte structurant pour l’avenir de la rénovation énergétique

Loin de remettre en cause les ambitions climatiques françaises, cette proposition de loi cherche à les rendre applicables et crédibles. En intégrant le confort d’été, en renforçant la base technique des travaux, et en offrant des marges de mise en conformité raisonnables, elle marque une évolution importante dans la manière de concevoir la rénovation énergétique.

La balle est désormais dans le camp de l’Assemblée nationale, qui devra examiner ce texte dans les prochaines semaines. En attendant, propriétaires, investisseurs et professionnels de l’immobilier peuvent déjà s’appuyer sur ces orientations pour mieux préparer leurs projets.