Immobilier neuf Pornic 2025 : 5 leviers pour profiter (vraiment) de la crise du neuf
Immobilier neuf 2025 : la crise du neuf ouvre la voie à des remises de –6 % à Pornic. Découvrez 5 leviers pour payer moins cher, cumuler PTZ 50 % et sécuriser votre chantier grâce à la méthode Zestia (chasseur + courtier).
Sommaire
- Pourquoi parle-t-on de « crise du neuf » ?
- État des lieux chiffré à Pornic
- Levier 1 : négocier la remise promoteur
- Levier 2 : activer les frais de notaire réduits
- Levier 3 : cumuler aides PTZ 50 % et BRS
- Levier 4 : sécuriser le chantier et le financement
- Levier 5 : arbitrer neuf vs. ancien + travaux
- Point Zestia : la double expertise chasse + courtage
- FAQ
- Conclusion et appel à l’action
1. Pourquoi parle-t-on de « crise du neuf » ?
Depuis début 2024, les mises en chantier ont chuté de 28 %, tandis que les permis de construire reculent pour le huitième trimestre consécutif. À l’échelle nationale, la Fédération des promoteurs évoque un stock moyen de 14 mois, du jamais-vu depuis 2015. À Pornic, 138 logements neufs sont encore disponibles fin juin 2025, soit +41 % sur un an (source : observatoire LCA-FFB Pays de la Loire). La crise nationale se traduit donc localement par davantage d’offres… et par des marges de négociation inédites.
2. État des lieux chiffré à Pornic
Le prix moyen en VEFA recule à 4 610 €/m² (-3,5 % vs. 2024) alors que le prix de l’ancien stagne à 4 743 €/m². Conséquence : l’écart entre neuf et ancien n’est plus que de 133 €/m², moitié moins qu’en 2023. Les délais de commercialisation dépassent 15 mois sur la résidence « Les Terrasses de la Ria » ; certains promoteurs proposent déjà le parking offert ou l’électroménager inclus.
3. Levier 1 : négocier la remise promoteur
En période d’écoulement lent, le promoteur préfère rogner sa marge que bloquer sa trésorerie. Concrètement, viser –4 % à –6 % sur le prix affiché est devenu réaliste sur la Côte de Jade. Sur un T3 à 289 000 €, une remise de 5 % économise 14 450 €, soit l’équivalent de 45 € de mensualité sur 25 ans au taux moyen de 3,16 %. Exemple local : un lot vue jardin négocié la semaine dernière par Zestia à 4 380 €/m² tout compris, contre 4 620 €/m² catalogue.
4. Levier 2 : activer les frais de notaire réduits
Dans le neuf, les droits de mutation sont plafonnés à 1,1 % du prix, contre 5 % à 5,8 % dans l’ancien. Sur le même T3 à 289 000 €, les frais passent de 16 000 € à 3 200 € : 12 800 € de liquidités préservées. Bon à savoir : certains départements ont relevé les droits de mutation en avril 2025, mais la Loire-Atlantique les maintient à 4,5 % ; l’avantage du neuf reste donc intact. (Réf. Notaires de France)
5. Levier 3 : cumuler aides PTZ 50 % et BRS
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, Pornic est reclassée en zone B1 : un primo-accédant peut financer jusqu’à 50 % du coût grâce au nouveau PTZ (voir notre article dédié sur le PTZ 2025 à Pornic). À cela s’ajoute la possibilité d’opter pour un Bail Réel Solidaire : la décote foncière moyenne de –25 % compense intégralement la hausse des coûts de construction RE 2020. Exemple : pour un couple avec 58 000 € de revenus, la mensualité tombe à 1 290 € sur 25 ans, inférieure de 180 € au loyer moyen d’un T3 équivalent.
6. Levier 4 : sécuriser le chantier et le financement
Dans un contexte de faillites d’entreprises du bâtiment, exiger la Garantie Financière d’Achèvement et vérifier la solidité de la chaîne d’artisans est indispensable. Côté crédit, verrouiller le taux pendant le chantier : de plus en plus de banques plafonnent gratuitement la hausse à +0,20 pt. Notre courtier interne négocie même des « rallonges chantier » sans frais si le délai dépasse 24 mois.
7. Levier 5 : arbitrer neuf vs. ancien + travaux
La rénovation complète (isolation 360°, PAC…) d’un appartement ancien classé D coûte en moyenne 550 €/m². Avec les aides CEE et l’éco-PTZ (lire notre guide éco-PTZ 2025), le reste à charge tombe à 320 €/m². Tant que la différence de prix neuf/ancien excède 10 %, l’ancien performant garde l’avantage. En dessous, le neuf devient compétitif grâce aux frais réduits et à l’absence de travaux sur 15 ans.
8. Point Zestia : la valeur ajoutée double casquette
Notre chasseur identifie les programmes où la marge de négociation est la plus forte (stock > 12 mois, tantièmes importants à vendre). Notre courtier, lui, capitalise sur un dossier « mixte » : la banque finance le bien et le mobilier, et le promoteur règle une partie des intérêts intercalaires en échange de la réservation ferme. Résultat : effort mensuel réduit de 12 % en moyenne par rapport à un achat isolé.
9. FAQ
Est-ce que la remise promoteur se voit sur l’acte ?
Non. Le plus souvent, elle apparaît sous forme de rabais net vendeur avant signature ou d’une mention « dépôt de garantie offert ». Le notaire ne requalifie pas une remise commerciale dès lors qu’elle est actée avant la vente.
Peut-on cumuler PTZ 50 % et Bail Réel Solidaire ?
Oui, depuis la réforme 2025 : le plafond PTZ s’applique au prix décoté BRS ; l’économie est double. Attention toutefois au plafond de ressources : 51 800 € pour un couple en zone B1.
Les frais de notaire peuvent-ils encore baisser ?
Ils sont réglementés. En revanche, le promoteur peut prendre à sa charge une partie des émoluments (souvent présentés comme « frais de notaire offerts ») ; cela revient à une remise supplémentaire de 2 % à 3 % du prix.
10. Conclusion
La crise du neuf transforme un marché longtemps vendeur en terrain de jeu pour acheteurs stratèges. En combinant remise promoteur, frais notaire réduits, aides publiques et sécurisation bancaire, vous pouvez acheter un logement neuf à Pornic jusqu’à 11 % moins cher qu’en 2023, tout en préservant votre trésorerie.
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