Fin du Pinel : 4 alternatives pour investir à Pornic en 2025 (Loc’Avantages, Denormandie, LLI, LMNP)

Le rideau est définitivement tombé sur le dispositif Pinel le 31 décembre 2024 – à l’exception de quelques réservations actées avant cette date qui disposent d’un sursis technique début 2025. Pour les investisseurs pornicais, la question est simple : comment continuer à conjuguer réduction d’impôt, rendement locatif et création de valeur dans un marché côtier où le mètre carré oscille déjà entre 4 593 € (ancien) et 4 661 € (neuf) ? La bonne nouvelle : quatre dispositifs prennent la relève. Mieux, ils s’adaptent souvent mieux que le Pinel aux réalités locales : tension locative forte l’été, besoin de rénovation énergétique dans l’ancien, et pénurie de logements abordables pour les ménages salariés des chantiers de Saint-Nazaire ou du tourisme balnéaire. Tour d’horizon et conseils pratiques signés Zestia Pornic, votre binôme chasseur immobilier + courtier.

1. Loc’Avantages : défiscaliser… et soutenir le logement abordable

• Prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2025 – alors qu’il devait s’arrêter fin 2024.
• Réduction d’impôt de 15 % à 65 % des loyers encaissés selon la décote consentie (Loc1 – Loc2 – Loc3) et l’éventuelle intermédiation locative.
• Match Pornic : dans un T2 de 45 m² proche gare loué 13 €/m² marché, consentir –20 % fait descendre le loyer à 10,40 €/m² (468 €/mois), mais la réduction d’impôt portée à 45 % capte l’intégralité de la décote… et gonfle le rendement net de +0,6 pt.

Astuce Zestia : nous calculons in situ la meilleure combinaison « décote + avantage fiscal », intégrons la convention Anah dès la promesse et négocions auprès des banques une prise en compte de la réduction d’impôt dans la capacité de remboursement (jusqu’à +5 % de financement).

2. Denormandie : réhabiliter l’ancien dans les cœurs de ville voisins

Pornic n’est pas éligible, mais Saint-Nazaire (25 min en TER) l’est grâce au programme Action Cœur de Ville lancé en 2025.

• Réduction d’impôt : 12 %, 18 % ou 21 % du prix global (bien + travaux ≥ 25 %) pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.
• Effet levier travaux : la base rénovée dépasse rarement 3 200 €/m² à Saint-Nazaire, soit 40 % de moins que le neuf à Pornic ; la plus-value potentielle après modernisation énergétique est donc significative.
• Profil idéal : investisseur visant la location à des salariés d’Airbus Atlantic ou du Grand Port Maritime, tout en préparant une résidence secondaire future.

3. Logement locatif intermédiaire (LLI) : le neuf à TVA 10 %… enfin ouvert aux particuliers

Depuis 2024, les particuliers peuvent acheter un logement LLI et profiter :

• d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d’acquisition ;
• d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans.

À Pornic, où le neuf médian coûte déjà 4 661 €/m², la seule TVA réduite fait baisser la facture de 190 €/m² en moyenne, soit –15 000 € sur un T2 de 80 m² – de quoi absorber 100 % des frais de notaire.

Contraintes : loyers 10 % sous les plafonds Pinel (≈ 11,70 €/m² à Pornic, contre 13 €/m² marché) et engagement de 9 ans.

Opportunités locales : opérations LLI « Les Allées de la Ria » ou « Villa Maria », annoncées en juin 2025 à partir de 191 400 €.

4. LMNP « nouvelle formule » : l’amortissement reste roi malgré la réforme

L’article 84 de la loi de finances 2025 impose désormais la réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente ; la fiscalité LMNP se rapproche donc du LMP.

• Avantage intact à la location : les amortissements neutralisent toujours l’impôt pendant 10-12 ans.
• Rentabilité brute à Pornic : un studio meublé centre-ville de 25 m² acheté 145 000 € et loué 650 €/mois (26 €/m² haute saison, 18 €/m² basse saison) atteint 5,1 % brut malgré la saisonnalité, supérieur aux 3,0 % d’un Pinel ex-anté.
• Sortie optimisée : Zestia structure la revente après 12 ans avec arbitrage vers le régime réel (si déficit) ou passage en location saisonnière haut de gamme pour lisser la plus-value.

5. Comparatif express des quatre leviers (versions Pornic 2025)

* Hypothèses Zestia : prix ancien 4 593 €/m², prix neuf 4 661 €/m², loyer marché 13 €/m².

6. Cas pratique : T2 neuf 50 m² quartier de la Ria

Résultat : le LLI transforme un cash-flow négatif en positif dès la première année tout en exigeant seulement 10 % d’apport grâce à la baisse du prix TTC.

7. La méthode Zestia Pornic pour arbitrer les dispositifs

1. Diagnostic patrimonial : tranche marginale d’imposition, horizon de détention, capacité d’emprunt.
2. Recherche ciblée : biens à décote > 12 % (ancien travaux) ou programmes LLI avec stock négociable.
3. Montage financier : prêt amortissable + différé 6 mois, complément PTZ ou prêt Action Logement si éligible.
4. Optimisation fiscale : simulation Loc’Avantages vs Denormandie vs LMNP sur 20 ans, intégrée au dossier bancaire.
5. Pilotage locatif : choix du taux de décote, intermédiation Anah, ou stratégie meublé/colocation selon le dispositif.

Conclusion

La fin du Pinel n’est pas la fin de l’investissement locatif à Pornic. Loc’Avantages, Denormandie, LLI et LMNP offrent des leviers complémentaires pour continuer à réduire votre impôt, sécuriser votre rentabilité et valoriser votre patrimoine dans une station balnéaire en tension. Pour identifier le levier le plus adapté à votre profil et sécuriser chaque étape, appuyez-vous sur la double expertise chasseur-courtier de Zestia Pornic.
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