Budget 2025 : ce qui change pour l’immobilier à Pornic – PTZ, donations familiales, frais de notaire, LMNP… et la méthode Zestia pour en faire un atout
Budget 2025 : PTZ, donations 100 000 €, frais de notaire +0,5 pt, fiscalité LMNP… Découvrez l’impact concret pour l’immobilier à Pornic et la méthode Zestia pour en profiter.
Le projet de loi de finances 2025, définitivement adopté au printemps, rebat les cartes pour tous les acquéreurs et investisseurs. Prêt à taux zéro reconfiguré, exonération de donations familiales, hausse possible des droits de mutation, aides à la rénovation rabotées et fiscalité durcie du meublé : autant de mesures qui s’appliqueront différemment sur le littoral de Pornic, classé en zone B1 pour le logement. Tour d’horizon complet et conseils pratiques de l’équipe Zestia Pornic.
1. PTZ 2025 : un coup de pouce réservé au neuf en zone B1
Le nouveau PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et concentré sur l’achat dans le neuf dans les zones A, A bis et B1. Seuls les logements anciens situés en zones B2-C restent éligibles avec travaux ; les maisons de pêcheur ou appartements des années 80 du centre-ville de Pornic ne pourront donc plus profiter du PTZ sans un programme de rénovation très lourd.
Chiffres clés : pour un couple de deux enfants, le plafond d’opération pris en compte atteint 270 000 € à Pornic ; la quotité PTZ grimpe à 40 %, soit un prêt sans intérêt de 108 000 € possible sur 20 à 25 ans.
Conseils Zestia : cibler les VEFA sur les secteurs La Ria et Sainte-Marie et prévoir un montage 40 % PTZ + 60 % prêt amortissable ; l’impact sur la mensualité atteint –250 € par mois sur un T3 à 280 000 €.
2. Donations familiales : jusqu’à 100 000 € exonérés par parent
Le budget 2025 pérennise l’exonération exceptionnelle : chaque ascendant peut donner 100 000 € (plafond global 300 000 € par bénéficiaire) si l’argent finance l’achat d’une résidence principale dans les six mois. C’est un levier puissant pour muscler l’apport et rester sous le taux d’usure ; 1 € donné permet d’économiser en moyenne 1,30 € d’intérêts sur 25 ans.
Application locale : avec un prix médian à 4 743 €/m² pour les maisons et 5 854 €/m² pour les appartements vue mer, un don de 80 000 € couvre souvent la totalité des frais d’acquisition et 5 % de travaux de rafraîchissement.
3. Frais de notaire : possible +0,5 point sur les droits de mutation
Le PLF autorise les départements à relever leur part de DMTO de 4,5 % à 5 % jusqu’en 2028. La Loire-Atlantique n’a pas encore délibéré ; si elle suit Paris, l’achat d’un appartement ancien à 300 000 € renchérirait de 1 500 €. Les primo-accédants restent exonérés de cette hausse pour un achat ≤ 250 000 €, mais les investisseurs et secundo-accédants devront l’intégrer. lefigaro.fr
Astuce Zestia : négocier une remise nette vendeur équivalente à la surtaxe (-0,5 %) ou passer sur un bien neuf (frais autour de 2,5 %) lorsque le différentiel devient significatif.
4. MaPrimeRénov’ sous tension : –460 M€ de crédits en 2025
Le budget des aides à la rénovation baisse à 2,1 milliards € ; la coupe est de –460 M€ par rapport à 2024. Les « rénovations d’ampleur » restent prioritaires, mais les monogestes (isolation simple, changement de fenêtres) pourraient être rationnés en fin d’année.
Conséquence à Pornic : pour un pavillon F de 110 m², l’enveloppe de subventions pourrait reculer de 4 000 € à 6 000 €. D’où l’importance de combiner éco-PTZ 50 000 € et CEE, et de déposer son dossier avant l’automne 2025.
5. LMNP : amortissements désormais réintégrés à la revente
À partir du 15 février 2025, les montants amortis devront être retranchés du prix d’acquisition pour calculer la plus-value en LMNP. Pour un T2 loué meublé amorti 60 000 € sur 10 ans et revendu 260 000 €, la base taxable bondit de 200 000 € à 260 000 € ; le gain fiscal disparaît quasiment, sauf en résidences étudiantes ou seniors.
Stratégie Zestia : privilégier la location nue optimisée au micro-foncier ou basculer vers le statut LMP (exonération potentielle après 5 ans et 90 000 € de recettes).
6. Un marché pornicais qui reste spécifique
Malgré ces réformes, la demande secondaire et saisonnière soutient les prix ; le volume de biens à vendre reste 25 % inférieur à 2019 selon le suivi interne Zestia. Les décisions budgétaires 2025 créent toutefois quatre fenêtres d’opportunité :
- NEUF + PTZ 40 % : VEFA livrable 2026, effort mensuel réduit de 15 %.
- Ancien avec travaux globaux : éco-PTZ + aides CEE pour compenser la baisse de MaPrimeRénov’.
- Donation + achat secondaire : optimisation des frais et sortie LMNP avant alourdissement fiscal.
- Investissement locatif longue durée : passage en nue-propriété ou démembrement pour neutraliser la nouvelle fiscalité.
7. La méthode Zestia Pornic pour transformer la contrainte en levier
| Étape | Action Zestia | Bénéfice client |
|---|---|---|
| Audit 360° | Simulation PTZ, DMTO, dons, fiscalité LMNP | Budget précis à l’euro près |
| Chasse ciblée | Sélection de biens compatibles zone B1/PTZ | Gagnez 4-6 % de remise moyenne |
| Montage financier | 18 banques partenaires, éco-PTZ, différé 6 mois | Dossier sous le taux d’usure |
| Optimisation fiscale | Arbitrage LMNP / LMP, prêt in fine, démembrement | Rentabilité +1 à +1,5 pt |
| Suivi réglementaire | Alertes DMTO, MaPrimeRénov’, plafonds PTZ | Aucune mauvaise surprise |
Conclusion
Le Budget 2025 n’est pas une simple ligne de plus au Journal officiel : il redéfinit les règles du jeu pour chaque achat ou investissement à Pornic. En combinant sa double expertise de chasseur immobilier et de courtier en financement, Zestia Pornic transforme ces réformes en véritables opportunités : PTZ maximisé, frais notariés anticipés, donations fluidifiées et stratégies fiscales revisitées. Prêt à sécuriser votre projet ? Faites le premier pas sur www.pornic.zestia.fr